Home Yücel Yılmaz Apartmanı

Apartman adı

YÖNETİM KURULU YÖNETİCİ: HAYATİ KARAMAN YÖNETİCİ YRD: M.GÜRSEL ÖZSOY YÖNETİCİ YRD: MUSTAFA YILMAZ DENETİM KURULU: MUSTAFA YILMAZ (BABA ADI: MAHİR) DENETİM KURULU: GÖKHAN KÖKEN     YÜCEL YILMAZ APARTMANI OLAĞANÜSTÜ GENEL KURULU TOPANTI TUTANAĞI  25/11/2008  Apartmanın olağanüstü genel kurul toplantı duyurusu 14.11.2008  yapılarak yeni yönetimin belirlenmesi ve yapılacak işlerin görüşülüp karara bağlanması gündemiyle 25.Kasım.2008 (Salı) günü saat 19:00 ‘ da A blok karşısındaki Özçobanoğlu pide salonunda yapılması 45 kişinin imzasıyla kararlaştırılmıştır. Eski yönetici Gönen   ÖNKOL   25.Kasım.2008 tarihinde çağrıldığı halde toplantıya iştirak etmemiştir.  Yonetici görev yaptığı süre içinde yapmış olduğu harcamaların ve toplamış olduğu paraların yeni seçilen yönetime  hesap vermesi  , aparmana ait karar defteri, işletme defteri, para makbuzları, gider makbuzlarının tutanakla yeni yönetime teslim edilmesi kararlaştırılmıştır. Vermediği takdirde noter vasıtasıyla ihtar çekilip kanuni yoldan tahsilatının yapılması kararlaştırılmıştır. Yeni yönetim aşağıdaki gibi çoğunluğun oylarıyla oluşturulmuştur. Yönetim Kurulu Yönetici : Hayati KARAMAN Yönetici Yardımcısı : M.Gürsel ÖZSOY Yönetici Yardımcısı:  Mustafa YILMAZ Denetim Kurulu : Mustafa YILMAZ ( Baba Adı: Mahir)                                      Gökhan KÖKEN Yeni yönetim asli olarak 25.11.2008 tarihinden sonra yapılacak işlerden sorumludur.       Geçmişe yönelik alacakların önceki yöneticilerle konuşulup hesap alınması, borcu olanları tespit edilip kanuni yollardan faiziyle birlikde tahsilatının yapılması için yeni yönetim çalışmalar yapması, Apartman adına tek imza ile interaktif hesap açma, her türlü hesap hareketleri yapmaya, her türlü bankacılık işlemlerinin ( para yatırma, para çekme, interaktif bankacılık işlemleri v.s)  yapma yetkisi yönetici Hayati KARAMAN’a yetki verilmiştir, Aidatlar aralık ayından itibaren 40 YTL olması ,  her ayın 1-31 arası  Türkiye İş Bankası Manavkuyu Şubesinde  apartman adına açılacak hesaba yatırılması , yatırmayanladan birinci ay %10 ikinci ay avukat aracılığıyla tüm masrafların oturan kişiye ait olmak üzere tahsilatının yapılması, Yöneticiye 300 YTL maaş verilmasi ve aidat alınmaması, profesyonel yönetici dışarıdan atanması durumunda aidatının ödemesi İlk etapda yönetici olarak seçilen Hayati KARAMAN iş bulması nedeniyle ayrılmak zorunda kalırsa, yeni seçilen yönetim ve denetim kuruluna dışarıdan profesyonel yönetici atama yetkisi verilmesi, Apartmanın altında bulunan dükkanların aidatlarının belirleme yetkisinin yeni yönetime  verilmesi, 1 kasım 2008 kat  mülkiyetine geçiş için kanunda belirtilen son süre. O tarihe kadar kat mülkiyetine geçilmediği takdirde kanunda belirtilen 1000 ytl para cezası alınacağı bu yüzden kat mülkiyetine geçiş işlemleri için yeni yönetime yetki verilmesi ve işlemlerin başlatılması, bunun için belediyeden alınacak yapı kullanma izin belgesi, 2 adet fotoğraf, tapu fotokopisinin , 2 adet vesikalık fotoğrafın yöneticiye  aralık ayı sonuna kadar vermesi, harita ve kadastrodan alınacak güne görede 100 YTL yeni çıkacak tapu harcı için Türkiye İş Bankası Manavkuyu Şubesinde açılacak hesaba  yatırılması, Çatı tekrar gözden geçirilip yağmur ve ısı izolasyanunun yapılması, Çatıdaki ışıklığın tamiratının yapılması, Dış cephe ve apartman içinin boyanması, Merkezi uydu sistemlerinin yapılması gelişi güzel montajı yapılan antenlerin ve kabloların toplanması, Aparman dışına ve balkonlara konan klima ve kombilerin yönetimin belirlediği yerlere aldırılması, yeni montajı yapılacak kombi ve klimaların belirlenen yerlere montajının yapılması, yaptırmayanlardan  kanuni yoldan yapımasının sağlanması. Apartman altındaki her bir dükkandan 60 YTL doğalgaz bağlantı katkı bedeli alınması, Aparmanın ortak kullanım alanı olan A blok altının temizlenerek mefruşatının alınıp toplantı odası olarak düzenlenmesi, Apartman kapı kilitlerinin tamiratının yaptırılması, Apartman güvenlik görevlisi için araştırma yapılıp bir güvenlik firması veya  yönetimin atayacağı güvenlik görevlisi için yönetime yetki verilmesi, Aparman içine veya dışına  bisikletlerin ve motorsikletin kilitle bağlanabilmesi için park yeri  düzenlenmesi,  Apartmanın su sayaçlarının apartman girişine alınması için gerekli araştırmanın yapılması , teklif alınması ve yaptırılması. Aparman girişine merkezi su arıtma sistemi için araştırma yapılıp teklif alınması, Aparman altında kiralık olarak verilen yerlerde tente yaptırılmaması, dükkan dışının kullandırılmaması , Yukarıda belirtilen öncelik sırasına göre yapılacak işlemlerin yapılabilmesi için yeni seçilen yönetim piyasa araştırması yapıp ona göre toplanacak paranın  miktarını tespit edip ocak ayından itibaren 5 taksitle toplanması  ve en geç mayıs ayında işlerin yaptırılması  için yeni yönetime  çoğunlukla yetki vermiştir. Aparman yöneticisi her ay gelir ve gider  durumunu ilan panosuna asacaktır.  TOPLAM DAİRE SAYISI :  64TOPLAM DÜKKAN SAYISI: 12   KAT MÜLKİYETİ KANUNU Kanun Numarası : 634 Kabul Tarihi : 23/6/1965 Yayımlandğı R. Gazete : Tarih: 2/7/1965 Sayı: 12038 III- Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma : Madde 20 - (Değişik birinci fıkra:13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a)      Kapıcı, kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b)      Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma güçlendirme   ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür.c)      Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. (Değişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır Yukarıdaki maddeye göre eğer kapıcı ve güvenlik görevlisi olarak 2 kişi çalıştırıldığında 850+850=1700 YTL64 Daire+12 Dükkan=76 Bağımsız Bölüm1700:76= 22.37 =23 YTL Her bir bağımsız dükkan ve dairelere düşen miktar. 40 YTL aidat toplandığında 40-23=17      17:130 m2 = 0.13 YTL *25 m2=3.27 YTL 25 m2 dükkanın yaklasık 3 YTL arsa payı üzerinden vermesi gereken aidat. Toplam olarak 23+3=26 YTL 25 m² dükkanın aidatı.17:130=0.13 YTL m arsa payı aidatı0.13*50 m = 6.5 YTL  50 m dükkanın arsa bedeli miktarı. 23+6.5=29.5=30 YTL 50 m² dükkanın aidatı0.13*40=5.2 YTL 40 m² dükkanın arsa bedeli miktarı . 23+5.2=28.2 =28 YTL  40 m²dükkanın aidatı 0.13*35= 4.55 = 23+4.55= 27.55 27 YTL 35 m²     dükkanın aidatı. Sadece kapıcı tek görevli çalıştırıldığında850:76=11.19=12 YTL 76 bağımsız kat malikine  düşen miktar.Aidat 40-12=28 YTL 28 YTL:130 m² = 0.22 YTL birim m² bedeli  25 m² dükkan 25*0.22 =5.5 YTL12 YTL +5.5 =17.5 =18 YTL 25 m² dükkan aidatı12 YTL + (50*0.22=11 YTL ) = 23 YTL 50 m² dükkanın aidatı.12 YTL + (35*0.22=7.7) = 19.7=20 YTL 35 m² dükkanın aidatı.12 YTL + ( 40*0.22= 8.8)= 20.8 =21 YTL 40 m² dükkanın aidatı. V - Ortak giderlerin teminatı: Madde 22 - (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira, miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. "4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır." (Değişik: 13/4/1983-2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir TEK SAYAÇTAN ÇOK SAYACA GEÇİŞ İŞLEMİ                                                                                         Başa Dön Tek sayaçtan su alan ve tek sözleşmesi olan bir binanın sakinlerinin ayrı ayrı sayaçlardan su kullanmak istemeleri halinde yapılan sözleşme işlemidir. Apartman Genel Kurulu çok sayaç için gerekli kararı aldıktan sonra dahili tesisat düzenlemelerini yapmak zorundadır.  Suyun bağlanması ile birlikte apartmandaki tüm hanelere ayrı ayrı Su Tüketim Bildirimi gönderilir. 1. Apartman Genel Kurul kararı alınıp tüm üyelerce imzalandıktan sonra Apartman G.K. adına, Abone İşleri Daire Başkanlığı veya ilgili Şube Müdürlüklerine müracaat edilir.  2. Örnek dilekçe formu doldurtulur ve her bir bağımsız birim için ayrı dilekçe no verilir.  3. Sözleşme yapılacak adrese keşif yapılarak tesisatın uygun olup olmadığı kontrolü yapılır ve keşif bedeli tespit edilir.  4. Keşif işleminden sonra ayrı ayrı dilekçe no ile müracaatta bulunularak abonelik sözleşmeleri imzalanır ve keşif bedelleri ödenir.  5. Teknik ekip tarafından tek sayaç sökülüp çok sayaçlar takılır ve su bağlanır.  6. Suyun bağlanması ile birlikte kesin hesap çıkarılır. Keşif bedeli ile kesin hesap arasında oluşabilecek fark abonelerin ilk tüketim bildirimlerine yansıtılır.  İSTENİLEN EVRAKLAR : 1. Örnek Dilekçe (İşlem sırasında otomatik olarak tarafımızdan yazılmaktadır) 2. Apartman G.K. Karar Defteri (Noter tastik ve karar sayfası) aslı ve fotokopisi 3. Tapu ve kira kontratı aslı ve fotokopisi 4. Kimlik aslı ve fotokopisi 5. Eksik yapı kullanım belgesi varsa tamamlanır. ALINAN BEDELLER : 1. Güncelleştirilmiş Teminat Bedeli 2. Keşif Bedeli    UYGULAMA REHBERİ -> AKİTLİ İŞLEMLER // KAT MÜLKİYETİ  a) Tanım ve Açıklama    Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir (KMK. 1).  Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine, bu kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir (KMK. 3).  Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. (KMK.10) Ancak malikin tek olması durumunda, resmi senet düzenlenmez.  Ana gayrimenkulün tümünün mülkiyeti (Kat mülkiyetine) çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Ancak, blok yapılarda en az 8 bağımsız bölümü kapsayan blok veya blokların tamamlanmış olması halinde, kat mülkiyetine dönüştürülebilir.  Bloklar 8 er bağımsız bölümden az ise arsa üzerindeki yapıların % 40 ının  tamamlanmış olması koşulu aranır. Yaygın yapılardan (villalar gibi) yerleşim durumunu gösterir vaziyet planına göre yapılacak bağımsız bölümlerin % 40 ının tamamlanmış olması aranır. (TKGM 1454 Gn.)  Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarınca veya bir mahkeme hükmü uyarınca yapılır.  b) İstenen Belgeler 1. Dilekçe : Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösterir tüm maliklerce imzalanmış dilekçe. (İstenildiğinde bu dilekçe tapu sicil müdürlüğü görevlilerince yazılır.) 2. Genel İnşaat Projesi : Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğunun belediyece (belediye sınırları dışında Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir. 3. Vaziyet Planı : Bir arsa üzerinde yapılan birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumu, varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur. 4. Yapı kullanma izin belgesi (İskan ruhsatı) : Tüm bağımsız bölümlere ilişkin yapı kullanma izin belgesi aranmalıdır. 5. Fotoğraf: Ana gayrimenkulün ön ve arka cephelerini ve mümkünse yan cephelerini gösterir en az 13 x 18 cm. boyutlarında alması ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. 6. Liste: Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını,  varsa  eklentisini  göstermesi  ile  ana  gayrimenkulün  maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir. 7. Yönetim Planı: Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının  her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir. 8. Maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları, T.C. Kimlik ve Vergi numaraları, vesikalık fotoğrafları. 9.  Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmaz malın kat mülkiyetine geçişte; 1, 2, 3, 6 ve 7 nci maddelerdeki belgeler kat irtifakı tesisinde alındığından yeniden ibraz edilmesine gerek yoktur.  Sadece, yapı kullanma izni (iskan ruhsatı), fotoğraf ve yönetim planının (verilmemiş ise) ibrazı halinde maliklerden birinin veya yöneticinin talebine istinaden kat mülkiyeti kurulur.   2008 YILINDAN İTİBAREN KAT MÜLKİYETİ' NİN KURULMASI VE İLGİLİ .... « : Ağustos 12, 2008, 12:39:28 pm » Kat Mülkiyetinin Tanımı Kat mülkiyeti, KMK'nın birinci maddesinde tanımını bulmaktadır. İlgili maddeye göre; tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayn ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulun maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet haklan konulabilmektedir. Tanımdan da anlaşılacağı gibi, kat mülkiyeti, bağımsız bölüm üzerinde bir mülkiyettir. Kat Mülkiyetinin Konusu Yukanda yaptığımız tanımdan da anlaşılacağı gibi kat mülkiyetinin konusu, "tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri"dir. Bu doğrultuda kat mülkiyetinin tesis edilebilmesi için, üç şartın biraraya gelmesi gerekmektedir. Öncelikle tamamlanmış bir yapı bulunmalıdır. Bir yapının tamamlanmış olması ise, fiilen bitirilmiş, yapı kullanma izninin alınmış ve betonarme olmasını ifade etmektedir. İkinci şart, üzerinde kat mülkiyeti kurulacak yapının, bağımsız bölümlerinin olması gerekliliğidir. Bağımsız bölüm, anagayrimenkulün nitelikleri gereği ayn ayn ve tek başına kullanılmaya elverişli olan yerlerdir. Örneğin, KMK'nın birinci maddesinde ifade edilen kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen ve depo gibi yerler, bağımsız bölümlere örnek gösterilebilir. Bağımsız bölüm kavramında dikkat edilecek kriter, ayn ayn ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup olmadığıdır. Üçüncü şart da kat mülkiyetinin, yapının bütün bağımsız bölümlerini kapsaması zorunluluğudur. Başka bir anlatımla, binanın sadece bazı bağımsız bölümleri üzerinde kurulması, mümkün olmamaktadır. Bunun bir istisnası, KMK'nm 10. maddesinin üçüncü fıkrasında düzenlenmiştir. Adı geçen fıkraya göre; "Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir.(md:3)" Kat Mülkiyetinin Hukuki Niteliği  Kat mülkiyetinin hukuki niteliği konusunda, çeşitli tartışmalar ortaya çıkmıştır. En basit anlatımla, müşterek maliklerin pay üzerinde sahip oldukları hakların katlarda "yerelleştirilmesi" sonucu kat mülkiyeti kavramı ortaya çıkmıştır. Başka bir görüşe göre ise kat mülkiyeti, kendine has özellikleri bulunan bağımsız bir mülkiyet hakkıdır. KMK'nın üçüncü maddesinin birinci fıkrasında da ifade edildiği gibi, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantısı olan bir mülkiyet şeklidir. Kat Mülkiyetinde Uygulanacak Kurallar  KMK'nın dokuzuncu maddesinde, buna ilişkin bir hüküm bulunmaktadır. Adı geçen maddeye göre; "kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyetinden doğan anlaşmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır." Bu Kanun'un uygulanmasından doğacak her türlü uyuşmazlık da sulh mahkemelerinde çözümlenecektir (KMK Ek 1. Md.). Kat Mülkiyetinin Kurulması A- GENEL OLARAK Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için öncelikle taşınmaz malın cins değişikliğinin yapılması gerekir. Cins değişikliği de Kadastro Müdürlüğünce hazırlanmış veya kontrol edilmiş değişiklik beyannamesine istinaden   yapılmaktadır.   Cins   değişikliği   tamamlandıktan   sonra, anagayrimenkulün sayfasının mülkiyet hanesine kırmızı mürekkeple; "Bu taşınmazın mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir .../..../2001-Yev..." ibaresinin yazılması gerekmektedir. Diğer sayfa kapatma hallerinde olduğu gibi, çift çizgi çizilmez. Ayrıca kütük sayfa numarası, köşegen şekilde, çaprazlama kırmızı mürekkeple çizilmez. Beyanlar sütununa bir şey yazılmaz. Sadece kat mülkiyeti kütüğünün boş olan ilk sayfasından başlayarak bağımsız bölümler ayrı ayrı tescil edilir ve anagayrimenkul sayfası ile bağımsız bölümlere ait kat mülkiyeti kütük sayfalan arasında irtibat kurulur . Kat mülkiyeti ya gayrimenkulun maliklerinin anlaşması veya tek malikin iradesi ile ya da taksim davası sonucu mahkeme hükmü ile kurulabilmektedir . B- KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI İÇİN GERÇEKLEŞMESİ GEREKEN HUSUSLAR 1- Anayapı Tamamlanmış Olmalıdır Kat mülkiyeti, ancak tamamlanmış yapılar üzerinde kurulabilir. Bir yapının belli bir kısmı bitirilmiş olsa dahi, bitirilen bölümlerde kat mülkiyeti kural olarak kurulamaz. Plan ve projesinde mevcut olan tüm bağımsız bölümlerin bitirilmiş olması gerekir (KMK Md. 1, 10). Ancak bir arsa üzerinde inşaa edilen blok ve yaygın yapılar için Kat Mülkiyeti Kanunu'nun geçici üçüncü maddesi ile bunun aksine hükümler getirilmiştir. Buna göre; "Bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı halinde, aşağıdaki kurallar dikkate alınır: a) Vaziyet plânına göre yapılacak tüm bağımsız bölümlerden yüzde kırkının veya blok inşaatlarda herbiri en az sekiz bağımsız bölümü kapsayan blok veya blokların tamamlanmış bulunması halinde, tamamlanan bağımsız bölümler için kat mülkiyetine geçilebilir. b) Yapılardan her birine ilişkin ortak giderler o yapıdaki kat malikleri, bütün yapılar için müşterek tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler bütün kat malikleri tarafından 20. maddedeki kurala göre karşılanır. Yapılardan bir kısmının tamamlanmamış olması halinde, kat irtifakı sahipleri de, kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar. c) Blok yapılarda, bunlardan yalnız birine ilişkin sorunların çözümlenmesinde, kat malikleri kurulu, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşur." 2-   Bölümleri Bağımsız Olmalıdır Bağımsız olmaktan kasıt, bölümün başlı başına.müstakilen kullanıma elverişli olmasıdır. Bir bölüm ne kadar büyük ve kıymetli olursa olsun, bu durum onun bağımsız bölüm olduğunu göstermez. Niteliği konut olan bağımsız bölümde tuvalet, mutfak olması aranırken bir işhanın dükkanlarında bu özellikler aranmamaktadır. 3-   Anataşınmazın Tümü Kat Mülkiyetine Çevrilmelidir Anataşınmazın tümünün mülkiyeti (kat mülkiyetine) çevrilmeden, o taşınmazın yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz (KMK Md. 10/2). Bu kuralın istisnası yukarıda sözü edilen blok ve yaygın yapıların kat mülkiyetine çevrilmesinde görülmektedir (KMK Geç. 32 Maddesi). 4-   Anayapı Kargir Olmalıdır Kat mülkiyeti kurulmak istenen yapının tümünün, kargir olması gerekir. (KMK Md. 5/2). Ahşap veya toprak yapılarda, kat mülkiyeti kurulamaz. Kargir olmaktan kasıt, binanın iskeletinin beton veya çelikten inşa edilmiş olmasıdır. Yoksa kargir olarak inşa edilmiş bir yapının çatısının ahşap olması veya kargir duvarlarının ahşapla süslenmesi ya da duvarlann camdan yapılmış olması kat mülkiyeti kurulmasına engel değildir. 5-   Ortak Mülkiyetin Mevcut Olması Şart Değildir Anataşınmazın, birkaç kişiye ait olması şart değildir. Tek kişiye ait bir anataşınmaz üzerinde, tek malikin istemiyle kat mülkiyeti kurulabilir.   6-   Kanun'un Kat Mülkiyetinin Kurulması İçin Öngördüğü Belgeler Tamam Olmalıdır Bu belgelerin çoğu, kat irtifakı kurulurken Tapu Sicil Müdürlüğünce alınmaktadır. Ancak kat irtifakı kurulmadan kat mülkiyetine geçiliyorsa şu belgelerin getirilmiş olması gerekir. Aşağıda kat irtifakı kurulmuş olan ve yapı denetim belgesini almış olan binaların kat mülkiyetine geçişte gereken evrak ve hususlar kırmızı ile yazılmıştır. Ancak kat irtifakı kurulmadan kat mülkiyetine geçiliyorsa siyah yazı ile yazılmış olan maddelerin de yerine getirilmiş olması gerekir. 5711 Sayılı Kanuna göre 634 Sayılı Kanunda yapılan değişiklikler gereği artık istenmeyen belgeler ise yeşil ile yazılmıştır.   5711 Sayılı Yasa ile 634 Sayılı YAsanın 12,13 ve 14. maddelerinde yapılan bazı değişiklikler yer almaktadır. Buradan hareketle; Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için neler yapılmalıdır? Alıntı KMK. Madde 12 :"Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:" KMK'nın 14. maddesinin son fıkrasında, kat irtifakının, kat mülkiyetine çevrilmesi konusu hükme bağlanmıştır. Buna göre; "Yapının tamamlanmasından sonra, kat irtifaklarının kat mülkiyetine çevrilmesi, irtifak sahiplerinden biri tarafından istenince, tescil, kat irtifakının tesciline ait resmi senede ve KMK. 12. maddede yazılı belgelere ve anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinin evvelce verilmiş olan uygunluğunun belediyece tasdikine dayanılarak yapılır." KMK'nın 12. maddesi kapsamında, kat irtifakından kat mülkiyetine geçilmesi için gerekli olan belgeler düzenlenmiştir. Eskiden Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir dilekçenin, tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması gerekmekte iken ve bu dilekçede veya istem üzerine tapu idaresince düzenlenecek tutanakta, gayrimenkulun kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlerinin ve bu bölümleri ile oranlı olarak tahsisi istenen arsa paylarının gösterilmesi şartı var iken ; Şimdi   T.C. BAYINDIRLIK VE İSKAN BAKANLIĞI Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı  Sayı : B. 09. 1. TKG0100001-/073-   "Konu: Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Hk.  "   TAPU VE KADASTRO ….. BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜNE yazılan   2008/1 - 1651 Nolu  Genelgeye göre  "Bu kerre Resmi Gazete'nin 28 Kasım 2007 tarih ve 26714 sayılı nüshasında yayımlanarak yürürlüğe konulan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun bazı maddelerinde değişiklik yapılmasına dair bir örneği ekli 5711 sayılı Kanunun idaremizi ilgilendiren hükümleri aşağıda açıklanmıştır." açıklama genelgede ; A- Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Tesisine İlişkin Değişiklikler; alt başlığına göre 1- a) VAZİYET PLANI/ b) GENEL İNŞAAT PROJESİ /  c) YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ (İSKAN RUHSATI) ... 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinin 2. ve 3. fıkralarında yapılan değişiklikle; 28.Kasım.2007 tarihinden itibaren kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi için, ibraz edilecek mimari projelerin ön yüzünde ana gayrimenkulün ve bağımsız bölümlerin eklenti ve ortak yerleri ile, konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları gösterilecektir. 634 sayılı Kanunda değişiklik yapan, 5711 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 28.Kasım.2007 tarihinden önce onaylanmış mimarı projelere göre kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi için yapılan başvurular kabul edilecek, ayrıca proje üzerine arsa payı listesinin ilavesi suretiyle onaylanması hususu aranmayacaktır. Anagayrimenkulün dış cepheler ile iç taksimatı, bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerin ölçüleri açıkça gösterilmek suretiyle, bir mimar veya mühendis tarafından yapılan ve gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan ve içinde gösterilenlerin doğruluğu belediyece tasdik olunan proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet planı ile belediyece verilen yapı kullanma belgesi dolayısı ile gerekmektedir. Alıntı KMK. Madde 12 . a) bendi :"Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet plânı ile yapı kullanma izin belgesi" GENEL İNŞAAT PROJESİ : Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğunun belediyece (belediye sınırlan dışında Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünce) tasdik edilmiş olması gerekir. Bir arsa üzerine birden fazla inşa edilen yapılann her birinin, projede ayn ayn gösterilmesi ve blok yapılarda, her blok için ayn proje verilmesi zorunludur. VAZİYET PLANI: Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların, (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumunu, varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise aynca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur. YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ (İSKAN RUHSATI) : Tüm bağımsız bölümlere ilişkin yapı kullanma izin belgesi aranmalıdır. 2- DİLEKÇE : Kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisine ilişkin başvurularda, artık dilekçe aranılmayacaktır. Eskiden Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan bir dilekçenin, tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması gerekmekte idi ve bu dilekçede veya istem üzerine tapu idaresince düzenlenecek tutanakta, gayrimenkulun kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlerinin ve bu bölümleri ile oranlı olarak tahsisi istenen arsa paylarının gösterilmesi şartı var idi . İstenildiğinde bu dilekçe Tapu Sicil Müdürlüğü görevlilerince yazılırdı.   3- FOTOĞRAF: Kat mülkiyeti (kat irtifakı için de geçerlidir) tesisi sırasında ana yapıya ait fotoğraf aranılmayacaktır. Eskiden "Anagayrimenkulün ön ve arka cephelerini ve mümkünse yan cephelerini gösteren en az 13 x 18 büyüklüğünde (boyutlarında ) ,hangi ada parsele ilişkin olduğunun belirli olduğu ve doğruluğu belediyece tasdikli bir fotoğraf" istenmekte idi. 4- LİSTE: Noterlikçe düzenlenen liste eskiden olduğu gibi alınmaya devam edilecektir. Halen Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nev'ini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki- veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste istenmektedir.  Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi niteliğini ve bunlann birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ve ana gayrimenkulun maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir. Alıntı KMK. Madde 12 . c) bendi :"Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste. (md:5)" 5- 634 sayılı Kanunun 10 uncu maddesine göre, kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla bağımsız bölümün kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescili mümkün iken, 5711 sayılı Kanunun 3 üncü maddesi ile aynı nevideki (nitelikteki) bağımsız bölümlerin tek bağımsız bölüm olarak tescili  öngörülmüş, ayrıca, “ … bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir.” hükmü de getirilerek, ana gayrimenkulün birden fazla katı veya bölümünün tek bir bağımsız bölüm olarak kat mülkiyeti kütüğüne tesciline imkan sağlanmıştır. Ancak, böyle bir tescilin yapılabilmesi için bu duruma uygun değişiklik projesi ve yapı kullanma izin belgesinin ibrazı zorunludur. 6-  YÖNETİM PLANI: Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış yönetim planı. Ana gayrimenkulun yönetimini düzenleyen yönetim planının, her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir. Alıntı KMK. Madde 12 . c) bendi :"Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı." 7-  FOTOĞRAFLI NÜFUS CÜZDANI: Maliklerin veya temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları 8-  FOTOĞRAF: Maliklerin son altı ay içinde çekilmiş 6x4 cm. büyüklüğünde ikişer adet vesikalık fotoğrafları (resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırılması için) Kat irtifakının bu şekilde kat mülkiyetine çevrilmesi doğal olarak 14. maddede yer alan belgelerin tamamlanmasına bağlı olmaktadır: Buradan hareketle 9. Eğer kat irtifakı yeni yasaya göre kurulacaksa ayrıca kat mülkiyetine geçişte yönetim planı istenmez. Alıntı KMK. Madde 14 . 1 fıkrası :"Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ve plân, (b) bendindeki yönetim plânı ile (c) bendindeki listeyi tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez. (md:7) " 10.  Resmi Senet Örnekleri   Tapu memuru kendisine verilen belgelerin, tamam ve usulüne uygun ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda, tescil istemi sayılır. Aynca "tescilini istedikleri..." şeklinde resmi senede yazılması şart değildir.

[ Geri Dön ]